Jak wybrać Wykonawcę własnego domu

Zawodowo zajmuję się budownictwem od ponad dwudziestu lat, od 2001 roku nieprzerwanie prowadzę firmę budowlaną.

Spotykam się często z Inwestorami „po przejściach”, czyli po zakończeniu stanu surowego przez tak zwaną tanią ekipę budowlaną i wciąż nie mogę pojąć, jak można dorobek własnego życia powierzyć przypadkowej zbieraninie kilku ludzi, którzy często mają niewiele wspólnego z budownictwem. Mało tego, z konieczności dziś budują domy w Polsce, a jutro pracują na zmywaku w Anglii – ponieważ to im się lepiej opłaca. Obecnie statystycznymi Inwestorami budującymi domy są osoby młode, którym zamiast drogiego mieszkania w blokowisku, zamarzył się niewielki dom pod miastem. Aby zrealizować swoje marzenie, pozbywają się wszystkich oszczędności, na długie lata stają się niewolnikami banków i potem harują od świtu do nocy, aby spłacić swoje marzenia.

Mity budowlane...

Nadal w naszym społeczeństwie funkcjonuje nieprawdziwy mit, że taniej i lepiej wynająć znajomą ekipę budowlaną niż firmę. Ponieważ na firmę mało kogo stać.

Opinia taka powoduje, że Inwestorzy zamiast wynająć do budowy domu firmę z prawdziwego zdarzenia, nadal decydują się na tzw. ekipy budowlane.

Następny błąd, jaki popełniają Inwestorzy, to błędne przeświadczenie, że budowa domu to tak naprawdę niewielkie wyzwanie i po szybkim „kursie budowania z Internetu” są przeświadczeni, że łącznie z Kierownikiem budowy dopilnują jakości wszystkich robót. W powyższym przekonaniu Inwestorów utwierdza fakt, że przecież zapłacili kierownikowi, więc mogą spokojnie spać.

... a rzeczywistość

Rzeczywistość jednak bardzo szybko okazuje się zupełnie inna z dwóch podstawowych powodów:

• Bardzo niewielki odsetek Inwestorów ma wykształcenie budowlane i co za tym idzie wiedzę budowlaną, a „szybki kurs budowania z Internetu” nie zastąpi wieloletniego doświadczenia na budowie.
• Przeciętna stawka dla Kierownika budowy w Polsce za nadzór waha się w granicach 2 tys. złotych. Tym samym rola Kierownika budowy sprowadza się do spełnienia warunków formalnych wymaganych przez urząd – czyli do prowadzenia dziennika budowy, a nie do faktycznego nadzoru. Z doświadczenia wiem, że kierownicy na budowie są tylko w najważniejszych dla konstrukcji budynku momentach, ponieważ mają 15-letnią odpowiedzialność za to, „żeby budynek się nie zawalił”. Tym samym reszta wykonywanych prac przez tak zwane ekipy, zostaje bez faktycznego nadzoru.

Przecież żaden rozsądny Inwestor chyba nie jest w stanie uwierzyć, że za kwotę 2 tys. złotych Kierownik spędzi kilka miesięcy na budowie, nadzorując wykonywane roboty.

Brak nadzoru nad wykonywanymi pracami, niewielka wiedza budowlana Inwestorów sprawia, że takie ekipy maksymalnie wykorzystują Inwestorów. Robią wszystko szybko i byle jak, aby tylko wziąć przysłowiową kasę. Dobrze wiedzą, kiedy ma być Kierownik i że Inwestor nie ma bladego pojęcia o robocie, więc po co się mają wysilać, jak większość niedoróbek można ukryć, zwłaszcza przy budowie stanu surowego.

Pamiętaj: podpisz umowę

Proszę się głęboko zastanowić, jaką szansę na wygranie w Sądzie ma Inwestor z tzw. Ekipą, jeżeli umowa była „na gębę”, po wypłaconych pieniądzach „do ręki” nie ma żadnego pokwitowania, nie doprecyzowano szczegółowo zakresu robót. Z doświadczenia zawodowego z rozmów z Klientami wiem, że Inwestor może tylko prosić o dokończenie robót za już wypłacone pieniądze lub może prosić o usunięcie usterki, ponieważ jeżeli czegoś zażąda, to nic nie uzyska, ponieważ nie ma w ręku podstawowego dokumentu – Umowy, która szczegółowo określa zakres robót, terminy, etapy płatności, prawa i obowiązki zarówno dla Inwestora, jak i wykonawcy.

Wiele razy po głębokich prośbach Inwestora moja firma poprawiała spartaczoną robotę po tzw. Ekipach. Niestety, są takie etapy budowy stanu surowego, gdzie niewykonanie prawidłowo robót na trwałe obniża jakość budynku, co z kolei wiąże się z przyszłymi kłopotami w późniejszej eksploatacji budynku. Mowa tu przede wszystkim o źle wykonanych izolacjach wodoszczelnych, ciepłochronnych fundamentów i murów (lub ich całkowitego braku), braku drenażu, źle zagęszczonych podkładach pod pierwszą wylewkę, przeciekających dachach, ugiętych balkonach i płytach, zagrzybiałych murach itp.

Mądry Polak po szkodzie

Dlaczego w dalszym ciągu Polak jest mądry po szkodzie, a nie przed nią?

Zdaję sobie sprawę, że w podobny sposób jak ekipy, działa wiele firm budowlanych, dlatego przed wyborem Wykonawcy niech każdy Inwestor się sto razy głęboko zastanowi, jakiego Wykonawcę wybierze.

Czy będzie to:

• Przypadkowa tymczasowa ekipa, która z założenia miała być tania, oczywiście bez umowy i gwarancji – więc gwarantująca same kłopoty.
• Czy może lepiej wybrać firmę, która dzięki swej długoletniej obecności na trudnym rynku usług budowlanych zapracowała na swoją opinię, czego potwierdzeniem są wystawione referencje od byłych Inwestorów (to przecież Oni mieli bezpośrednią styczność przez wiele miesięcy z Wykonawcą i jego pracownikami – więc to właśnie opinia byłych Inwestorów zaświadcza o jakości wykonanych robót).

"Tania ekipa" niezupełnie tania

Obliczając koszty budowy proszę wziąć pod uwagę, czy na pewno wynajęcie ekipy jest najtańszym rozwiązaniem.

Ja osobiście preferuję sposób rozmowy z Inwestorami na argumenty. Więc wielokrotnie biorąc „kartkę i ołówek” wyprowadzałem Inwestorów z tego jakże powszechnego przekonania, że lepiej wynająć ekipę, bo będzie taniej. Otóż nie moi Drodzy Państwo, wcale nie będzie taniej a już na pewno będzie gorzej i bez gwarancji.

Czy ktoś z Inwestorów, licząc koszty budowy, wziął pod uwagę, że ekipie płaci tylko i wyłącznie za czystą robociznę, więc przez cały proces budowy będzie ich musiał „prowadzić za rączkę”, tak aby mieli wszystko na czas i pod nosem. Typowa ekipa przychodzi na budowę tylko i wyłącznie z podstawowym zestawem narzędzi, resztę trzeba wynająć lub kupić. Powierzone prace wykonują z materiałów Inwestora, więc nie interesuje ich, ile zużyją danego materiału (można niszczyć i tak za to nie płacą).

Jaki Inwestor liczył koszty zakupu desek i stempli na szalunki, które musi zakupić dla ekipy budowlanej (kilka tysięcy złotych), kto z Inwestorów dobrze przemyślał, jaki upust na materiały dostanie na składzie, a jaki może dostać firma budowlana w hurtowni i czy tym samym nie przepłaca.

Niewielu Inwestorów również myśli o oszczędnościach na różnicy VAT–u przy zakupie materiałów. Otóż zakładając, że udział materiałów w procesie budowy budynku waha się w granicach 70% a pozostałe koszty to robocizna i sprzęt, to decydując się na budowę domu z materiałem przez firmę, można zaoszczędzić kolejne kilkanaście tysięcy złotych.

Najwyższy czas obalić mity

Najwyższy już chyba czas, aby obalić mit „taniej ekipy budowlanej” i tym samym drogich firm budowlanych (proszę wziąć pod uwagę, że 95 procent firm budujących domy to niewielkie firmy rodzinne, których właściciele i pracownicy harują od świtu do nocy, aby zarobić na chleb i dzięki swojej pracy mają opinię solidnego wykonawcy. Więc która z nich pozwoli sobie na to, aby przesadzić z ceną - przecież to jest jednoznaczne z samobójstwem zawodowym, ponieważ to rynek dyktuje ceny.)

Promujmy firmy, których jakość jest potwierdzona, które posiadają odpowiednie zaplecze narzędziowe, własne szalunki, budują z materiałem, mają wykwalifikowanych pracowników, są na rynku usług budowlanych od wielu lat. To wszystko wpłynie na niższe koszty budowy i tym samym na duże oszczędności.

Jeżeli mamy zepsuty samochód za 20 tysięcy złotych, to szukamy dobrego mechanika, to dlaczego jeżeli budujemy dom za kilkaset tysięcy złotych, szukamy taniego wykonawcy?

W powyższym artykule nie było moim celem zarówno szkalowanie ekip budowlanych, a tym bardziej obrażanie Inwestorów. Podzieliłem się jedynie 20-letnim doświadczeniem w branży budowlanej i jeżeli któremuś z Inwestorów mój artykuł pomoże trafnie wybrać Wykonawcę i sposób budowy domu i tym samym sporo zaoszczędzić, to bardzo mnie to ucieszy.

Oczywiście zapraszam również Państwa do skorzystania z naszych usług, gwarantujemy wysoką jakość usług, ponieważ dla mnie jako właściciela, budownictwo jest nie tylko źródłem utrzymania – to również moja pasja.

Opracowano:
Czesław Górowski
F.P.H.U DACH KOMPLEKS Czesław Górowski